Vragen

Wat is Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v.?
Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. (BKZ) is speciaal in het leven geroepen om de verkoop van sociale koopwoningen in Zaanstad te bevorderen. Het is een b.v. waarvan de gemeente Zaanstad alle aandelen bezit.  Het doel van BKZ is koopwoningen bereikbaar te maken voor mensen met een lager inkomen.

Waarom doet de gemeente Zaanstad dit?
Wij vinden dat iedereen in de gemeente Zaanstad moet kunnen wonen. Omdat het met een lager inkomen vrijwel onmogelijk is een eigen woning te kopen, heeft de gemeente Zaanstad gezocht naar een financiële regeling die dit voor een grote groep wel mogelijk maakt.

Moet ik inwoner van Zaanstad zijn?
Nee

Heb ik een woonvergunning nodig?
Nee

Koop ik van de gemeente?
Nee. U komt met de aannemer overeen dat hij een huis voor u bouwt en u koopt het recht van erfpacht voor het gebruik van de grond van BKZ. U wordt 100% eigenaar maar BKZ heeft nog een vordering op u ter hoogte van de tranches. Wat een tranche is, leest u bij de vraag “Wat is een tranche?”.

Gaat het alleen om nieuwbouw woningen?
Ja

Gaat het alleen om woningen in Saendelft?
Nee, buiten de wijk Saendelft worden er BKZ woningen gebouwd in Westzaan, Zaandam en Krommenie.

Is er een verschil of ik een huur- of koopwoning achterlaat?
Nee.

Ik wil mijn woning verkopen. Wat moet ik weten?
Bij de verkoop van uw woning moet u met een aantal zaken rekening houden. In de informatiebladen 'doorverkoop(koper)' en 'doorverkoop(verkoper)', vindt u meer informatie over de verkoop van uw woning.

Hoe wordt bepaald wanneer ik een tranche moet aankopen?
Ieder jaar wordt uw inkomen getoetst aan de inkomensgrenzen die voor dat jaar zijn vastgesteld. Op basis van uw inkomen over het voorafgaande jaar wordt bepaald in welke inkomenscategorie u valt. In 2011 wordt dus gerekend met uw inkomen van 2010. Om de hoogte van uw inkomen te bepalen moet u ieder jaar de voorlopige aanslag van uw IB + uw aangifteformulier opsturen naar BKZ. Wanneer uw inkomen gedurende 3 achtereenvolgende jaren in categorie 4, 5 of 6 valt, moet u 1 tranche kopen. Wanneer uw inkomen gedurende 3 achtereenvolgende jaren in categorie 5 of 6 valt, moet u ook tranche 2 van BKZ kopen. Ook kunt u verplicht worden tot trancheafname als u daarvoor de financieringsmogelijkheid heeft. Bepalend voor de inkomensgrenzen is wanneer u de woning heeft gekocht. U kunt hier klikken voor een overzicht van de meest recente inkomenscategorieën die worden gehanteerd.

Ik moet een tranche aankopen, hoe gaat dat in zijn werk?
Wanneer u een tranche moet kopen, doet BKZ u een voorstel voor de prijs. Als u daarmee niet akkoord gaat, heeft u 21 dagen de tijd om een tegenvoorstel te doen. Doet u dat niet (en gaat u dus akkoord), dan ontvangt u een factuur van BKZ. De kosten en belastingen verschuldigd ter zake van de koop en levering zijn voor rekening van de erfpachter.

Kan ik ook een tranche aankopen als ik dat op basis van mijn inkomen niet verplicht ben?
Het kan zo zijn dat u zelf een tranche wilt kopen terwijl BKZ u daartoe niet verplicht. U moet dan eerst zelf beoordelen of u de tranche kunt betalen. Hierbij moet u ervan uitgaan dat een tranche vrijwel altijd duurder is dan de prijs die u af kunt leiden uit uw leveringsakte. Dit komt omdat de gemiddelde waarde van de woningen de afgelopen jaren is gestegen. Wanneer u denkt dat u de tranche kunt betalen, neemt u contact op met BKZ. BKZ laat dan een taxatie uitvoeren van uw huis en doet u op basis hiervan een voorstel.
U bent na ontvangst van het voorstel niet verplicht de tranche daadwerkelijk te kopen, maar u moet wel altijd de kosten van de taxatie betalen.

Hoe wordt de hoogte van mijn canon bepaald?
Ieder jaar wordt op basis van uw inkomen bepaald hoeveel erfpachtcanon u het volgende jaar moet betalen.

Bijvoorbeeld, de canon die u voor het jaar november 2010 tot en met oktober 2011 betaalt, wordt in september 2010 vastgesteld en is gebaseerd op uw inkomen in 2009.

Om de hoogte van uw inkomen te bepalen moet u ieder jaar uw belastingaangifte + de voorlopige aanslag opsturen naar BKZ. Uw inkomen wordt getoetst aan de inkomensgrenzen die voor dat jaar zijn vastgesteld. U kunt hier klikken voor een overzicht van de inkomenscategorieën die worden gehanteerd.

Ben ik verplicht om me in te schrijven bij de gemeente op het adres van mijn BKZ woning?
Uw BKZ woning is de hoofdverblijfplaats voor u en uw gezin. Dit staat ook in het contract dat u met BKZ gesloten heeft. U bent dus verplicht om te wonen in de BKZ woning. Daarnaast bent u verplicht om u in te schrijven bij de gemeente op het adres van uw BKZ woning. Dat moet u doen binnen 5 werkdagen nadat u er bent gaan wonen. U kunt u inschrijven met een inschrijfformulier van de gemeente Zaanstad. U bent bovendien verplicht elke wijziging in uw feitelijke woonadres per aangetekende brief aan BKZ te melden.

Telt het inkomen van mijn partner ook mee bij de bepaling van de hoogte van de canon en de aankoop van tranches?
Wij toetsen uw inkomen en het inkomen van uw partner/partners. Voor de te toetsen inkomens moet u jaarlijks de belastingaangifte + de voorlopige aanslag en/of het IB60 formulier van u en uw partner aan BKZ overleggen.

Wat is belastbaar (gezins)inkomen?
Dit is het gezamenlijke belastbare inkomen van de bewoners van de woning.

Het bestaat uit:

• belastbaar inkomen uit werk en woning, belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang en belastbaar inkomen uit sparen en beleggen: het inkomen als beschreven in artikel 2.4 van de Wet inkomstenbelasting 2001 en de bepalingen in die wet waarnaar dat artikel verwijst;
• gezinsinkomen: het totale bedrag dat de erfpachter en, zo van toepassing zijn partner verwierven als belastbaar inkomen uit werk en woning, belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang en belastbaar inkomen uit sparen en beleggen over het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin een canontijdvak begint;

Let op! Als u een ondernemer bent moet u altijd uw aangifte aanleveren. Er wordt bij u niet gerekend met het belastbaar inkomen maar met uw bruto winst uit onderneming vermindert met enkele aftrekposten.

Wat is het peilmoment voor het inkomen?
Het inkomen van het jaar voorafgaande aan de koop van de woning is bepalend. Dus bij aankoop van een woning in 2011 vindt de toets op het inkomen van 2010 plaats.

Hebben mijn eigen vermogen of een bonus nog invloed op de situatie?
Uw eigen vermogen mag niet meer zijn dan 21.000 euro wanneer u alleenstaand bent en 42.000 euro wanneer u samenwoont. Een bonus telt mee bij het belastbare inkomen.

Zijn de secundaire arbeidsvoorwaarden (ziekteverzekering, evt auto of fiets, pensioen) meegewogen?
Alleen de arbeidsvoorwaarden die onder het belastbare inkomen vallen worden meegewogen. Een auto van de werkgever wordt bijvoorbeeld meegeteld in het inkomen.

Kan ik, wanneer ik veel meer ga verdienen, verplicht worden te verhuizen?
Nee, u beslist zelf wat u doet. De regeling is echter wel zodanig opgezet, dat het voor mensen die veel meer zijn gaan verdienen aantrekkelijker wordt om de woning volledig aan te kopen.

Hoe regel ik een hypotheek?
Zoals gebruikelijk sluit u een hypotheek af bij een bank of een andere hypotheekverstrekker om uw huis te betalen. Hoeveel u kunt lenen, hangt af van uw inkomen. Een verwijzing naar banken vindt u onder het kopje "Hoe werkt het?".

Wat gebeurt er als mijn inkomen niet stijgt?
U hoeft pas de volgende tranche te kopen als uw inkomen drie jaar achter elkaar boven een bepaald bedrag komt of u heeft voldoende financieringscapaciteit. Gebeurt dat niet, dan hoeft u ook de volgende tranche niet te kopen.

Wat als het inkomen daalt door bijvoorbeeld het verbreken van een relatie, of geen werk?
In een dergelijk geval zal u zelf moeten bepalen of u de woonlasten van de woning kunt opbrengen en of u in de woning kunt blijven wonen. Meestal zal het ook betekenen dat het langer duurt voor u een tranche hoeft aan te kopen. Daarnaast zal een lager inkomen betekenen dat u het daaropvolgende jaar een lagere erfpachtcanon betaalt. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. zal in deze gevallen geen tranches terugkopen.

Hoe zit het met de lasten, zoals OZB en het onderhoud?
De bewoner is eigenaar van de woning en betaalt alle lasten.

Hoe zit de BKZ-regeling in elkaar?
U koopt een huis en betaalt daarvoor bij de koop minder dan de eigenlijke waarde op de huizenmarkt.
U moet op termijn wel het verschil in prijs betalen, maar alleen als uw inkomen of uw financieringscapaciteit zodanig is gestegen dat dit mogelijk. U betaalt het verschil ook als u uw huis weer verkoopt. Daarom spreken we van een uitgestelde koop. Hierover maakt u afspraken met Betaalbare Koopwoningen Zaanstad. Om die afspraken goed te regelen sluit u een contract met Betaalbare Koopwoningen Zaanstad.

Waarom is er gekozen voor erfpacht?
Er is gekozen voor erfpacht, zodat de koper niet de grond onder de woning hoeft te betalen en de koopprijs laag kan blijven. Op die manier worden de woningen voor lagere inkomens bereikbaar. Naarmate het inkomen stijgt wordt ook de erfpachtcanon hoger, zodat de woningen voor mensen met gestegen inkomens minder aantrekkelijk zijn.

Hoe wordt de hoogte van de erfpachtcanon bepaald? En door wie?
De erfpachtcanon is afhankelijk van de waarde van de grond. Omdat de grootte van het perceel per woning kan verschillen, kan de erfpachtcanon per woning anders zijn. Eens per vijf jaar wordt de erfpachtcanon opnieuw bepaald door Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v.

Welke invloed heeft mijn inkomen op de erfpachtcanon die ik moet betalen?
De hoogte van de erfpachtcanon is afhankelijk van de hoogte van het inkomen van de koper. Ieder jaar wordt, aan de hand van de inkomensgegevens vastgesteld voor welke vermindering van de erfpachtcanon de koper in aanmerking komt. Deze vermindering kan oplopen tot bijna 100%. Op basis van die vermindering wordt de in dat jaar te betalen erfpachtcanon vastgesteld.

Hoe betaal ik de erfpachtcanon?
U kunt de erfpachtcanon op twee manieren betalen; u betaalt het gehele bedrag ineens door dit over te maken naar Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. of u machtigt Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. om dit in gelijke maandelijkse termijnen af te schrijven. Als u 100% vermindering ontvangt en alleen de administratiekosten moet betalen, kunt u dat niet via de (gespreide) incasso doen.

Kan ik de grond wel inrichten zoals ik wil?
Ja, zolang de waarde van de grond als gevolg hiervan niet verminderd. Voor de inrichting gelden dezelfde regels als voor elke andere woning.

Kan ik de erfpacht afkopen als ik dit wil?
Nee, er is bewust gekozen voor jaarlijkse betaling van de erfpachtcanon om zo de lasten voor de bewoner laag te houden en zoveel mogelijk te spreiden. Als de mogelijkheid zich voordoet kunt u de tranches en de grond aankopen. Dit kan alleen als u de woning al in bezit heeft.

Heb ik 'inspraak'? Kan ik iets veranderen aan het huis? Bijvoorbeeld een andere keuken, dakkapel enz.?
Ja, een bewoner mag de woning veranderen of verbouwen. Bij ingrijpende verbouwingen moet u eerst een afspraak maken met de directeur BKZ.

Waarom moet ik Betaalbare Koopwoningen Zaanstad elk jaar inzicht geven in mijn inkomen?
In de eerste plaats bepaalt uw inkomen of u in aanmerking komt voor het kopen van een Betaalbare Koopwoning. Daarnaast is uw inkomen bepalend voor het moment van aankoop van de tranches en voor het vaststellen van de vermindering van de jaarlijkse erfpachtcanon (die jaarlijks wordt vastgesteld).
U moet daarom elk jaar een kopie van uw aangifteformulier IB + een kopie van de voorlopige aanslag die u in de maand mei/juni ontvangt naar Betaalbare Koopwoningen Zaanstad sturen..

Wie bepaalt of ik een volgende tranche moet kopen?
Dat doen wij.. U geeft uw inkomen aan ons op. Als uw inkomen drie jaren achter elkaar  boven de vastgestelde grens ligt,of u heeft een andere financieringsmogelijkheid, bent u verplicht om de (volgende) tranche(s) te kopen. Dit staat in het contract dat u afsluit.

Mag ik een tranche in termijnen betalen?
Nee, tranches moeten ineens worden betaald Als u een tranche niet kunt betalen, moet u een afspraak maken met de directeur BKZ

Hoe gaat de betaling van de tranches in zijn werk?
Hiervoor bestaan diverse mogelijkheden.

• U neemt een aanvullende hypotheek en betaalt daarmee Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v.
• U heeft bij de koop een ruimere hypotheek genomen dan voor de aankoop van de woning nodig was en neemt op het moment dat het nodig is een extra bedrag op om de tranche te betalen.
• U betaalt de tranche uit eigen middelen.

Hoeveel moet ik voor een tranche betalen?
Bij de aankoop van de woning wordt bepaald welk percentage van de waarde van de woning bij een tranche hoort. Bij de koop van een tranche wordt de op dat moment geldende marktwaarde bepaald.
Voor de tranche betaalt u dan het eerder vastgestelde percentage van deze marktwaarde van de woning. De marktwaarde wordt op dat moment door middel van een taxatie bepaald.

Wat gebeurt er als ik geen tranches kan betalen?
Het systeem is zo opgebouwd dat uw inkomen voldoende is gestegen op het moment dat u een volgende tranche zou moeten kopen. Als u een tranche niet kunt betalen, moet u een afspraak maken met de directeur BKZ 

Is Betaalbare Koopwoningen Zaanstad deels eigenaar van mijn woning?
U bent zelf eigenaar van de woning. Echter, Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. is voor het deel dat u niet zelf hebt betaald eigenaar van de waarde van de woning. Dit is de waarde van één of twee tranches (zeg maar het verschil tussen het bedrag dat u hebt betaald en de marktwaarde).

Wat gebeurt er als de waarde van het huis niet stijgt?
Dan blijft de koopprijs en de marktwaarde gelijk, en verandert er ten aanzien van de waarde van de tranches niets. U en Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. profiteren dan niet van een stijging van de waarde.

Wat gebeurt er als de marktwaarde daalt?
Dan zien u en Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. beiden de waarde van hun aandeel in de woning dalen. De tranches dalen dan in prijs en worden voor de u goedkoper. Bij verkoop van de woning lijden beide eigenaren verlies, net als bij elke andere koopwoning.

Wat gebeurt er als ik mijn huis helemaal heb betaald?
Dan bent u voor 100% eigenaar van de waarde van de woning. U heeft dan alleen nog te maken met Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. vanwege de erfpacht. BKZ is immers eigenaar van de grond onder de woning.

Als ik het huis nog niet helemaal heb betaald, is het dan wel helemaal van mijzelf?
Uw huis staat op erfpacht. Strikt juridisch gesproken krijgt u het genot van het huis. Dit is geen bijzondere situatie, er zijn in Zaanstad meer woningen die op erfpachtgrond staan.

U bent op zoek naar een Betaalbare Koopwoning, wat nu?
Wanneer u geïnteresseerd bent in een koopwoning in de gemeente Zaanstad en u voldoet aan de inkomenseis, kunt u zich aanmelden via www.betaalbarekoopwoningen.nl.
Zodra er woningen op de markt komen, krijgt u een e-mailbericht met kopersinformatie. Op dat moment kunt u zich bij de verkopende partij (makelaar) inschrijven voor een bepaald type woning. Van de inschrijvers wordt het inkomen getoetst om te kijken of zij voldoen aan de gestelde eisen. Zijn er meer inschrijvingen dan er woningen beschikbaar zijn, dan worden de woningen door middel van een loting toegewezen.

Hoe worden de woningen toegewezen?
Wanneer er meer inschrijvingen zijn dan woningen, volgt er eerst een loting onder de inschrijvers. Van de inschrijvers die zijn ingeloot, wordt het inkomen getoetst aan de inkomenseis. Vallen bij deze toets of in het traject erna kopers af of trekken kopers zich terug? Dan wordt voor de vrijgevallen woning de eerst volgende inschrijver uit de loting benaderd.

Wie doet de loting?
De ontwikkelaars doen de loting. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad b.v. voert de toets op de inkomenseis uit.

Hoe wordt de grens van € 37.000 * bepaald?
Mensen met een inkomen boven de € 37.000 per jaar kunnen over het algemeen zonder Betaalbare Koopwoningen Zaanstad een woning kopen. De inkomensgrens is afgestemd op de koopprijs van de woning en de financieringsmogelijkheden op dit moment. De koopprijs wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. Om het inkomen te bepalen wordt er een berekening gemaakt op basis van de aangifte/aanslag of indien er geen aangifte wordt gedaan op basis van het IB-60 formulier. Per project kan, i.v.m. de prijs van de woning, de inkomensgrens anders zijn.
* (uitloop tot € 43.000,- is eventueel mogelijk, vraagt u naar de voorwaarden)

Als ik de woning alleen koop maar later ga samenwonen, telt het inkomen van mijn partner dan alsnog mee?
Veranderingen in uw inkomen hebben invloed op de hoogte van de erfpachtcanon en  het moment waarop u een tranche moet aankopen. Afhankelijk van het inkomen van uw partner, kan dit betekenen dat u het daaropvolgende jaar meer erfpachtcanon gaat betalen en dat u eerder een tranche zal moeten kopen.

Wat is de marktwaarde van de woning?
De marktwaarde wordt bij aankoop gebaseerd op de waarde van vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Bij de aankoop van een tranche wordt de marktwaarde vastgesteld door een taxatie. Bij verkoop van de woning bepaalt de markt de waarde.

Wat is de koopprijs van de woning?
De prijs die u betaalt, is de vastgestelde koopprijs van een sociale koopwoning.

Wat is een tranche?
Een tranche is de helft van het verschil (in procenten) tussen de koopprijs (wat de koper heeft betaald) van het huis zonder de grond en de eigenlijke marktwaarde van de woning. Bij de koop van de woning wordt vastgelegd welk percentage van de marktwaarde van de woning bij een tranche hoort. Wanneer later de waarde van een tranche opnieuw wordt bepaald is dit hetzelfde percentage, maar van de op dat moment geldende marktwaarde. Omdat de marktwaarde van de woningen verschillend is en de koopprijs voor alle woningen gelijk, kan de waarde van de tranches per woning verschillen.

Wat is erfpacht?
Erfpacht is het recht om grond van een ander te mogen gebruiken.

Wat is erfpachtcanon?
Erfpachtcanon is de vergoeding die wordt betaald voor het mogen gebruiken van de grond van een ander.